Kira Tespit Davası Nedir? Şartları, Süreç ve Uygulama
Özellikle son yıllarda kira bedellerindeki ciddi artışlar nedeniyle, ev sahipleri ile kiracılar arasında ortaya çıkan en önemli uyuşmazlıklardan biri, ödenen kira bedelinin emsal nitelikli taşınmazlara göre çok düşük kalmasıdır. Aynı özelliklere sahip iki konuttan birinin kira bedeli 5.000 TL iken diğerinin ki 50.000 TL olabilmektedir. Bu durumda başvurulabilecek hukuki yol, kira bedelinin mahkeme tarafından emsallere göre yeniden belirlenmesi anlamına gelen kira tespit davalarıdır. Kira tespit davası, kira bedelinin güncel ekonomik koşullara ve emsal kira değerlerine göre yeniden belirlenmesi amacıyla açılan bir davadır.
Kira Tespit Davası Nedir?
Kira tespit davası, kira bedelinin güncel ekonomik koşullara ve emsal kira değerlerine göre yeniden belirlenmesi amacıyla açılan bir davadır. Bu davanın hukuki dayanağını Türk Borçlar Kanunu’nun 344 ve 345. maddeleri oluşturmaktadır.
TBK m. 344 – Kira bedelinin belirlenmesi:
“Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.
Bu oranı geçecek şekilde yapılan anlaşmalar, fazla miktar bakımından geçersizdir.
Taraflar arasında bu konuda bir anlaşma bulunmadığı hâllerde, kira bedeli bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından belirlenir.
Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde, hâkim; tüketici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedellerini göz önünde tutarak hakkaniyete uygun bir kira bedeli belirler.
Beş yıldan sonraki kira bedellerinin belirlenmesinde de aynı hüküm uygulanır.
Sözleşmede kira bedelinin yabancı para olarak kararlaştırıldığı hâllerde, kira bedelinin belirlenmesine ilişkin 138 inci madde hükmü saklıdır.”
TBK m. 345 – Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava:
“Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava, yeni kira döneminin başlamasından en geç otuz gün önce açılmak ya da kiraya veren bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin yazılı bildirimde bulunmuş olmak koşuluyla her zaman açılabilir.
Sözleşmede kira bedelinin artacağına ilişkin bir hükmün bulunması hâlinde, dava yeni kira döneminin sonuna kadar açılabilir.”
Bu düzenlemeler gereğince kira tespit davası, tarafların başlangıçta serbestçe kararlaştırdığı kira bedelinin zamanla ekonomik gerçeklerle uyumsuz hale gelmesi durumunda, mahkeme tarafından adil, hakkaniyete uygun ve emsal değerleri yansıtan bir kira miktarının belirlenmesini sağlar.
4.2. Kira Tespit Davasının Şartları
1- Taraflar arasında geçerli bir kira sözleşmesinin varlığı gereklidir
Kira tespit davası açılabilmesi için taraflar arasında geçerli ve hâlen yürürlükte olan bir kira sözleşmesinin bulunması gerekir. Kira sözleşmesinin yazılı olması zorunlu değildir; sözlü kira sözleşmesine dayanılarak da dava açılabilir. Ancak yazılı sözleşmeler, gerek kira tespit davalarında gerekse tahliye veya alacak davalarında ispat kolaylığı sağlaması açısından daha koruyucu niteliktedir.
2- Kira tespit davası her zaman açılabilir
Kira tespit davası kural olarak her zaman açılabilir. Ancak kira sözleşmesinin 5 yıldan kısa veya 5 yıldan uzun olması, kira bedelinin nasıl belirleneceği konusunda önemli farklılıklar doğurur.
a) 5 yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde
TBK m. 344 gereğince taraflar artış oranı konusunda anlaşmamışsa kira bedeli yalnızca TÜFE (12 aylık ortalama) oranı esas alınarak belirlenir. Bu nedenle 5 yılı doldurmamış sözleşmelerde kira tespiti teknik olarak mümkün olsa da mahkeme serbest rayiç tespiti yapmayacağı için uygulamada bu davalar neredeyse hiç açılmaz.
b) 5 yılını doldurmuş kira sözleşmelerinde
Bu durumda TBK m. 344/3 uyarınca hâkim kira bedelini belirlerken sadece TÜFE artışını değil;
emsal kira değerlerini,
taşınmazın konumunu ve niteliklerini,
ekonomik koşulları,
hakkaniyet ölçülerini
birlikte değerlendirerek piyasa gerçeklerine uygun bir kira bedeli belirler.
4.3. Kira tespit davaları ne zamandan itibaren sonuç doğurur?
Kira tespit davaları ile ilgili en çok merak edilen husus, mahkeme tarafından belirlenmiş olan kira bedelinin ne zamandan itibaren geçerli olacağıdır. TBK Madde 345 ile açıkça öngörüldüğü üzere, kira tespit davasının yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde mahkemece belirlenecek kira bedeli bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olur. Bu noktada, kira tespit davasının yeni kira döneminden en geç 30 gün önce açılması halinde kira tespit davası sonucunda belirlenecek olan kira bedeli yeni kira döneminde geçerli olacaktır. İlgili davanın karar tarihi önemli olmayıp başlangıcından en geç 30 gün önce dava açılmış olan kira döneminin başından itibaren işbu kira bedeli uygulanacaktır.
Kanun ile öngörülmüş olan diğer yol ise, yeni kira döneminin başlangıcından en geç 30 gün önce kiracıya yazılı bildirimde bulunulması halinde davanın ilgili yeni kira döneminin sonuna kadar açılabilmesidir. Bu noktada mahkeme tarafından tespit edilmiş olan kira bedeli yine başlangıcından en geç 30 gün önce yazılı bildirimde bulunulmuş olan yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olacaktır.
Bu noktada önem arz eden husus ise kira sözleşmesinde yeni kira dönemine ilişkin artış şartı öngörülmüş olmasıdır. Sözleşmede kira artışına ilişkin madde olması halinde yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur. Örneğin sözleşmede “Her yıl kira bedeli TÜFE (12 aylık ortalama) oranı ile artacaktır” veya “Her yıl kira bedeli %10 oranında artacaktır” gibi bir madde olması halinde yeni kira döneminin sonuna kadar dava açılması durumunda kira tespit davası sonucunda belirlenecek kira bedeli ilgili dönemin başından itibaren geçerli olacaktır.
4.4. Kira tespit davalarında arabuluculuk
Kira tespit davaları, 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu ve 7445 sayılı Kanun ile yapılan değişiklikler uyarınca dava şartı arabuluculuğa tabi uyuşmazlıklar arasındadır.
6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu dışında kalan ve taraflar arasında kira ilişkisinden kaynaklanan tüm uyuşmazlıklar, 01.09.2023 tarihinden itibaren zorunlu arabuluculuk kapsamına alınmıştır. Bu kapsam sadece tahliye veya alacak davalarını değil; kira bedelinin tespitine ilişkin davaları da içermektedir.
Bu nedenle kira tespit davası açılmadan önce tarafların arabuluculuk başvurusunda bulunması zorunludur. Zorunlu arabuluculuk şartı yerine getirilmeden açılan davalar, dava şartı yokluğu nedeniyle usulden reddedilecektir.
5. Yetkili ve görevli mahkeme
Kira tespit davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir.
Yetkili mahkeme ise kiralananın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesidir.
Bu nedenle kira tespit davası, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılmalıdır.
6. Kira tespit davalarında kira bedeli neye göre belirlenir?
Kira tespit davalarında mahkeme, kira bedelini belirlerken yalnızca taraf beyanlarını değil, taşınmazın bulunduğu bölgedeki gerçek piyasa koşullarını dikkate alır. Uygulamada kira bedelinin tespitinde başvurulan temel ölçütler şunlardır:
1) Emsal kira bedelleri
Kira tespitinde en önemli kriterlerden biri, aynı bölgede bulunan benzer nitelikteki taşınmazların kira değerleridir. Bu sebeple kira tespit davasında tarafların ellerinde bulunan emsal kira sözleşmeleri kira bedelinin belirlenmesinde ciddi önem arz etmektedir. Yine uygulamada sıklıkla mahkemeler tarafından İSKİ, İGDAŞ, elektrik idareleri, vergi daireleri, SGK gibi resmi kurum ve kuruluşlara müzekkere yazılarak emsal kira bedellerinin tespiti talep edilmektedir.
2) Taşınmazın fiziksel özellikleri ve konumu
Taşınmazın; metrekaresi, oda sayısı, kullanım şekli, yapının yaşı ve durumu, ilgili dairenin şerefiye değeri, ulaşım ve çevre koşulları, manzara vb. gibi her türlü özellikleri kira bedelinin belirlenmesinde dikkate alınır.
3) Keşif ve bilirkişi raporu
Uygulamada kira bedelinin tespitinde, mahkemece uzman bilirkişiler eşliğinde ilgili taşınmazda keşif yapılır ve sonrasında yukarıda yer verilen hususlar da göz önüne alınarak taşınmazın kira bedeline yönelik bilirkişi raporu tesis edilir.
4) Hakkaniyet ilkesi
TBK m. 344/3 gereğince, emsal ve ekonomik veriler tek başına belirleyici değildir; hâkim tüm verileri dikkate aldıktan sonra hakkaniyete uygun bir kira bedeli belirler. Uygulamada genel olarak bilirkişi raporu ile belirlenmiş olan kira bedeli üzerinden %10-%20 aralığında bir hakkaniyet indirimi yapılarak kira bedeli belirlenmektedir.
