Gayrimenkul Alım-Satımında Yasal Süreç
Gayrimenkul alım-satım işlemleri, hayatımızın en önemli finansal kararlarından biridir. Bu süreçte hukuki güvenlik sağlamak ve olası riskleri minimize etmek için dikkat edilmesi gereken pek çok nokta bulunmaktadır.Alım-Satım Öncesi Hazırlık
1. Gayrimenkul Araştırması
Gayrimenkul satın almadan önce kapsamlı araştırma yapılması kritik önem taşır: #### Tapu Araştırması- Tapu müdürlüğünden güncel tapu durumu sorgulanmalı
- Malik bilgileri doğrulanmalı
- Haciz ve ipotekler kontrol edilmeli
- İmar durumu araştırılmalı
- Yapı kullanım izni kontrol edilmeli
- İskan ruhsatı varlığı araştırılmalı
- Kat mülkiyeti durumu incelenmeli
- Yapısal sorunlar tespit edilmeli
Önemli: Tapu araştırması sadece satıcının beyanına dayalı olarak yapılmamalı, mutlaka resmi kaynaklardan doğrulanmalıdır.
2. Finansal Planlama
#### Maliyet Hesaplama- Emlak vergisi ödemeleri
- Tapu harçları (%4 alıcı, %4 satıcı)
- Komisyon bedeli (genellikle %3-4)
- Kredi masrafları (varsa)
- Kredi ön onayı alınmalı
- Ekspertiz raporu hazırlanmalı
- Sigorta düzenlemeleri yapılmalı
Sözleşme Aşaması
Ön Sözleşme (Compromis)
Ön sözleşme tarafların karşılıklı taahhütlerini içeren önemli bir belgedir: #### İçermesi Gereken Unsurlar 1. Tarafların kimlik bilgileri 2. Gayrimenkulün detaylı tanımı 3. Satış bedeli ve ödeme şekli 4. Teslim tarihi 5. Ceza şartları 6. Fesih koşulları #### Kapora ve Peşinat- Kapora: Sözleşmenin teminatı (%5-10)
- Peşinat: Satış bedelinin bir kısmı (%20-30)
- Fark: Kapora sözleşme feshi durumunda iki katı ödenirken, peşinat iade edilir
Ana Sözleşme Hazırlığı
#### Sözleşme Maddeleri ``
Önemli Maddeler:
- Gayrimenkulün teknik özellikleri
- Teslim koşulları
- Ayıp ve eksikliklere karşı garanti
- Vergi ve harç sorumluluğu dağılımı
- Fesih halleri ve sonuçları
``
Tapu İşlemleri
Tapu Devir Süreci
#### Gerekli Belgeler Satıcı için:- Tapu senedi aslı
- Nüfus cüzdanı fotokopisi
- Vergi levhası (tüzel kişi için)
- İmza sirküleri (tüzel kişi için)
- Kimlik belgesi
- İkametgah belgesi
- Tapu harcı makbuzu
- Emlak vergisi beyannamesi
- Tapu müdürlüğünde randevu alınmalı
- Tüm taraflar hazır bulunmalı
- Belgeler tam olmalı
- Harçlar ödenmiş olmalı
Özel Durumlar
#### Kat Mülkiyeti- Ana tapu kontrolü
- Kat irtifakı durumu
- Ortak alan payları
- Yönetim planı incelemesi
- İmar planı kontrolü
- TAKS-GABARI sınırları
- İfraz imkânları
- Yol durumu araştırması
Vergi ve Harç Yükümlülükleri
Satıcının Yükümlülükleri
#### Emlak Vergisi- Son beyanname ibrazı gerekli
- Borç yokluğu belgesi
- Devir beyanı verilmeli
- Gayrimenkul sermaye kazancı hesaplanmalı
- İstisnalar değerlendirilmeli
- Beyanname verilmeli
Alıcının Yükümlülükleri
#### Tapu Harcı- Satış bedelinin %4'ü
- Değer artış payı hesaplanmalı
- Ödeme zamanı kritik
Risk Yönetimi
Yaygın Hukuki Sorunlar
#### Tapu Problemleri- Sahte belgeler
- Hacizli gayrimenkuller
- İmar sorunu olan alanlar
- Kaçak yapılar
- Teslim gecikmesi
- Kalite sorunları
- Gizli ayıplar
- Bedel artırım talepleri
Korunma Yolları
#### Hukuki Önlemler 1. Detaylı araştırma yapın 2. Uzman görüşü alın 3. Sigorta yaptırın 4. Tüm belgeleri saklayın #### Finansal Güvenlik- Emanet hesabı kullanın
- Kademeli ödeme yapın
- Garanti mektubu alın
- Ekspertiz yaptırın
Özel Durumlar
Yabancı Uyruklu Alıcılar
#### Yasal Kısıtlamalar- Karşılıklılık ilkesi
- Askeri bölge yasağı
- Vize ve oturma izni şartı
- İl bazında sınırlamalar
Tüzel Kişi Alımları
#### Ek Gereksinimler- Yönetim kurulu kararı
- İmza sirküleri
- Ticaret sicil belgesi
- Vergi levhası
Uyuşmazlık Çözüm Yolları
Dostane Çözüm
- Müzakere
- Arabuluculuk
- Uzlaşma
Hukuki Yollar
- Tazminat davası
- Fesih davası
- İfa davası
- Teslim davası
Güncel Düzenlemeler
2025 Değişiklikleri
#### Dijital Tapu- E-devir sistemi
- Online sorgulama
- Dijital imza kullanımı
- Yeni istisnalar
- Oran değişiklikleri
- Kolaylaştırmalar
Pratik Öneriler
Alım Öncesi Kontrol Listesi
✅ Tapu durumu araştırması ✅ İmar durumu kontrolü ✅ Yapı kullanım izni incelemesi ✅ Vergi borcu sorgulaması ✅ Haciz araştırması ✅ Ekspertiz raporu alımı ✅ Sigorta düzenlemesi ✅ Hukuki danışmanlıkSüreç Yönetimi
1. Hafta: Gayrimenkul araştırması ve seçim 2. Hafta: Ön sözleşme ve kapora 3. Hafta: Belge hazırlığı ve kontroller 4. Hafta: Ana sözleşme ve tapu devriSonuç
Gayrimenkul alım-satım süreci karmaşık hukuki bir işlemdir. Profesyonel destek almak, hem zaman kaybını önler hem de hukuki riskleri minimize eder.Önemli Tavsiye: Her gayrimenkul işleminde deneyimli bir hukuk müşaviri ile çalışmak, uzun vadede size büyük tasarruf sağlayacaktır.Gayrimenkul alım-satım sürecinizde hukuki danışmanlık ihtiyacınız için uzman kadromuzla iletişime geçebilirsiniz.
